01 业绩：TOP100房企4月单月销售额环比下降17.4%，同比上升29.9%

2023年1-4月，TOP100房企销总额为23934.6亿元，同比增长12.8%，继续保持增长。其中TOP100房企4月单月销售额环比下降17.4%，同比上升29.9%。4月，前期积压需求集中释放后，当前部分重点城市市场活跃度有所下行，导致环比有所下降。销售额超千亿房企6家，较去年同期增加3家，百亿房企59家，较去年同期增加2家。TOP100房企权益销售额为16614.8亿元，权益销售面积为9611.1万平方米。

图：2021年至2023年1-4月TOP100房企累计销售额及增速情况

数据来源：中指数据CREIS
注：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额。

2023年1-4月，各阵营房企销售均有提升。其中，TOP10房企销售额均值为1023.1亿元，较上年增长17.1%；TOP11-30房企销售额均值为337.8亿元，较上年增长18.5%，增速最快；TOP31-50房企销售均值为155.8亿元，较上年下降0.6%；TOP51-100房企销售额均值为76.6亿元，同比增长4.8%。综合来看，各阵营房企紧抓政策端利好和购房预期上升机遇，加速推盘，加大营销力度，销售额均有一定提升。

图：2023年1-4月各阵营销售额增长情况

数据来源：中指数据CREIS

02 数量：500亿以上阵营企业数量有所增加

图：2021年至2023年1-4月千亿、百亿房企数量

数据来源：中指数据CREIS

2023年1-4月，第三阵营企业数量有所减少。具体来看，千亿以上阵营6家，较去年同期增加3家，销售额均值1243.3亿元。第二阵营（500-1000亿）企业8家，较去年同期增加2家，销售额均值636.4亿元。第三阵营（300-500亿）企业3家，较去年同期减少4家，销售额均值390.2亿元。第四阵营（100-300亿）企业为42家，较去年同期增加1家，销售额均值176.7亿元。

表：2023年1-4月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况

数据来源：中指数据CREIS

03 上市房企：净利润普遍下滑，流动性恶化

销售下行、融资偏紧等因素影响下，上市房企流动性恶化。截至4月底，共有111家沪深及大陆在港上市房企发布了2022年年报或业绩公告，111家房企净利润均值同比下降95.4%，93家房企净利润同比出现下滑，亏损房企达41家，9家房企亏损金额超百亿元；111家房企现金及现金等价物均值同比下降17.6%，80家房企现金及现金等价物同比下滑；98家上市房企短期有息债务均值同比增长2.5%，59家房企短期有息债务同比增长；现金短债比未达标房企共63家，较上年增加16家，上市房企流动性恶化。

04 展望：二季度全国房地产市场有望企稳，但城市间分化行情延续，热点城市市场活跃度有望保持，但多数城市仍面临较大调整压力

4月，中共中央政治局会议指出“需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期，市场需求逐步恢复，经济发展呈现回升向好态势，经济运行实现良好开局”，当前经济运行情况整体良好，但会议同时指出“当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力仍不强，需求仍然不足，”并提出“恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在”。

在房地产方面，强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”，整体延续了此前表述，依然在“要有效防范化解重点领域风险”后面，由此可见，防范房地产风险仍是重点。

整体来看，本次会议释放了积极信号，一方面经济运行呈向好态势，恢复和扩大需求仍是经济持续好转的关键，而房地产亦是扩大需求的重要抓手；另一方面，会议为房地产市场定调，短期房地产政策仍将保持宽松状态，有助于稳定购房者置业信心和预期。

地方层面，各地因城施策持续跟进，多个热点城市优化政策，如北京拟在房山区落地“一区一策”措施，杭州降低落户门槛、上调多孩家庭公积金贷款额度、放松钱塘区和临平区限购政策，合肥调整限购区域、降低首付比例等；另有部分二线城市鼓励房票安置。

市场方面，4月，重点城市房地产市场规模在3月冲高后出现回落，据初步统计，重点100城新房成交面积环比下降约两成，在上年同期低基数下同比仍增长超四成。2023年1-4月，重点100城商品住宅月均销售面积同比增长超20%，但绝对规模仍处2015年以来同期低位。供给端来看，4月，企业推盘节奏放缓，根据中指数据，重点50城批准上市面积环比下降约三成。

4月，重点城市市场进入淡季行情，居民购房信心仍显不足，但不同城市间仍有分化，部分热点一二线城市市场保持一定活跃度：

长三角城市中，合肥在政策助力下成交面积环比小幅增长，多数城市在需求释放后成交面积环比下降，其中上海、无锡在受去年同期低基数影响，成交面积同比增幅较大。

珠三角整体环比呈回落趋势，深圳市场在供给端带动下，交易保持一定活跃度，成交面积环比增长。而佛山、惠州在需求释放后，市场延续性不足，4月成交面积环比降幅均超30%。

京津冀、山东地区多数城市活跃度回落，北京在供应放量以及网签延迟等因素影响下，新房市场成交面积环比增长近两成，市场活跃度仍在，但4月下旬市场略显疲态；青岛市场热度延续性不足，济南购房者置业情绪较3月小幅下滑，但新房成交规模仍在相对高位。

中西部地区中，成都市场表现较好，仍维持较高成交规模。4月，成都前期大规模供应的带动效应延续，新房成交面积保持在较高水平，二手房成交套数超2万套，仍在2019年来月度高位；武汉、长沙在需求集中释放后，新房成交面积环比降幅较大。

整体来看，在前期积压需求集中释放后，当前重点城市市场活跃度下行，部分城市市场出现明显降温。居民收入及就业预期偏弱下，市场进一步恢复的动力不足，短期房地产政策仍将保持宽松状态，稳定购房者置业信心和预期至关重要。随着各地政策的进一步优化调整及宏观经济的稳步修复，二季度全国房地产市场有望企稳，但城市间分化行情延续，热点城市市场活跃度有望保持，但多数城市仍面临较大调整压力。

文章来自中指研究院